Vermietete Immobilien: Was man aktuell beachten sollte

Vermietete Immobilien: Was man aktuell beachten sollte

Im Rahmen der Artikel des Jahres 2019 möchten wir Ihnen einen Überblick über die steuerrechtlichen Aspekte und betriebswirtschaftlichen Ansätze bei vermieteten Immobilien geben. Beginnend mit dem steuerlichen Begriff, was überhaupt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind und was alles Werbungskosten sein können.

1.1 Allgemeines
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen sind Einkünfte i.S.d. § 21 EStG. Dieser Paragraf erfasst generell jede Gebrauchsüberlassung von unbeweglichem Vermögen gegen Entgelt. Als unbewegliches Vermögen gelten neben bebauten Grundstücken samt Gebäuden, Gebäudeteilen und Wohnungen auch unbebaute Grundstücke. Zudem kann auch ein grundstücksgleiches Recht, wie das Erbbaurecht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören. Auch die Vermietung des Daches, für das Betreiben einer Solaranlage sowie Nutzungsentschädigungen für die Einräumung einer Grunddienstbarkeit zum Überspannen des Grundstücks mit Hochspannungsleitungen, zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

1.2 Dauer
Die Vermietung eines Objektes dauert so lange, wie der Vermieter dem Mieter die Nutzung der Mietsache überlässt. Mit dem Wegfall des Nutzungsrechts ist die Vermietungszeit beendet. Bei Beendigung kann ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden. Die Vermietung kann auch durch einseitige Kündigung erfolgen. In jedem Fall sollte zur Dokumentation der endgültigen Rückgabe ein Übergabeprotokoll erstellt werden. In diesem sollten die Mängel und Zählerstände zum Übergabezeitpunkt fixiert und von beiden Parteien gegengezeichnet werden.

1.3 Einkünfteermittlung/Einkunftserzielungsabsicht
Neben der reinen Nettokaltmiete zählen auch die Umlagen und Nebenentgelte für die Nebenkosten oder Betriebskosten zu den Einnahmen, die der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen sind. § 21 EStG geht grundsätzlich von einer Vermietung und Verpachtung aus, die langfristig angelegt ist. Diese muss auch bei längeren Verlustphasen, gerade in den ersten Jahren, in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führen. Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht muss während der gesamten Vermietungsphase gestellt werden. Die Einnahmen sind um die Werbungskosten zu mindern. Speziell beachtet muss die Veräußerung eines Objektes in den ersten fünf Jahren werden. Hier kann davon ausgegangen werden, dass die Vermietung nicht auf Dauer angelegt war. Die Folge bei einer Veräußerung in diesem Zeitraum könnte sein, dass die nativen Einkünfte aus den ersten Jahren von Seiten des Finanzamtes nicht anerkannt werden und es somit nachträglich zu einer Anpassung der Bescheide kommt. Hieraus würde eine Steuerbelastung zuzüglich der aktuell noch fixierten 0,5 % Zinsen pro Monat auf die Steuerschuld entstehen. Sofern ein Objekt längere Zeit leer steht, muss dem Finanzamt gegenüber die Vermietungsabsicht glaubhaft gemacht werden. Dies kann durch Anzeigen, das Einschalten eines Maklers, Annoncen auf Internet-Vermietungsplattformen etc. nachgewiesen werden. Auch die Reaktion auf Mietgesuche kann als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen sein. Wichtig ist, dass entsprechende Korrespondenz und Nachweise dem Finanzamt vorgelegt werden können.

1.4. Verbilligte Überlassung einer Wohnung – Rechtslage seit 2012
Durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 wurde die verbilligte Überlassung einer Wohnung neu geregelt. Das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung muss mindestens 66 % der ortsüblichen Miete ausmachen, damit es sich gem. § 21 EStG um eine vollentgeltliche Vermietung handelt, und die Werbungskosten ungekürzt geltend gemacht werden können. Sofern das Nutzungsentgelt darunter liegt wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Gerade bei der Vermietung an Familienangehörige ist eine regelmäßige Überprüfung der Miethöhe, im Vergleich mit der Entwicklung der ortsüblichen Entgelte, durchzuführen.

1.5 Einzelfälle
Einbauküche
Die Kosten für den Einbau und den Erwerb einer Einbauküche für das vermietete Immobilienobjekt kann grundsätzlich nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Die Einbauküche ist auf 10 Jahre im Wege der Absetzung für Abnutzung im Rahmen der Einkommensteuererklärung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen. In Einzelfällen ist jedoch ein Antrag auf den sofortigen Abzug von Bestandteilen der Küche möglich, sofern diese eine bisher vorhandene ersetzt. Eine entsprechende Prüfung sollte je nach Sachverhalt vorgenommen werden.

Schuldzinsenabzug nach Veräußerung eines Mietwohngrundstücks als nachträgliche Werbungskosten Sofern das Vermietungsobjekt veräußert wurde und der Kaufpreis nicht zur vollen Tilgung, der noch bestehenden Restschuld ausreichend ist, können die Zinsen aus dieser Restschuld noch nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sein. Auch wenn der Veräußerungserlös wieder für die Anschaffung eines neuen vermieteten Objektes eingesetzt wird, ist der Schuldzinsabzug in der Regel weiter zu gewähren. Ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Verkauf und Kauf sollte gewährleistet sein, damit der Abzug möglich ist.

Eine bei vorzeitiger Ablöse des Darlehens entstehende Vorfälligkeitsentschädigung ist meist nicht als nachträgliche Werbungskosten abzuziehen. Daher sollte man sich frühzeitig über den möglichen Verkauf Gedanken machen und die Darlehenslaufzeiten den jeweiligen Gegebenheiten anpassen.

Anschaffungsnebenkosten bei unentgeltlichem Erwerb
Ein Erbe oder Beschenkter erwirbt regelmäßig Objekte unentgeltlich. Hierbei können aber Nebenkosten entstehen. Beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notarkosten, etc. Diese sind dann wieder als AfA-Bemessungsgrundlage mit zu berücksichtigen:

• Es gilt für übertragenen Gegenstand die AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers.
• Die Anschaffungsnebenkosten sind ebenfalls abschreibbar. Voraussetzung ist jedoch, dass sie auf ein abnutzbares Wirtschaftsgut entfallen, das der Erzielung von Einkünften dient. Bei Grundstücken ist somit immer auf einen Anteil Grund und Boden und einen Anteil Gebäude aufzuteilen.

1.5 Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung – ABC-Form (Quelle: Auszüge aus NWB)
Werbungskosten sind die Kosten, die im Rahmen der Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von den Einnahmen abzugsfähig sein können. Folgend ein Ausschnitt aus den gängigsten Werbungskosten im Zusammenhang mit vermieteten Objekten. Bitte beachten Sie, dass eine Aufstellung keine vollständige Aufzählung aller Möglichkeiten ist:

• Abbruchkosten: Der Restwert eines abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten können entweder Herstellungskosten oder Werbungskosten sein.
• Abgaben: Öffentliche Abgaben wie z.B. die Grundsteuer oder Gebühren für die Müllabfuhr stellen Werbungskosten dar.
• Abgeltungszahlungen für ein dingliches Wohnrecht stellen grundsätzlich Werbungskosten dar.
• Ablösezahlung für ein Erbbaurecht: Aufwendungen eines erbbauverpflichteten Grundstückseigentümers, zur Ablösung des Erbbaurechts, zählen zu den Herstellungskosten des anschließend auf dem Grundstück, nach dem Abriss, der vorhandenen Bebauung neu errichteten Gebäudes.
• Abschreibung: Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder Gebäudeteils sind nur im Wege der AfA Werbungskosten. AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung. Jedes Wirtschaftsgut, welches auf Dauer genutzt werden kann, wird steuerlich über einen fest definierten Zeitraum steuerlich „verbraucht“. Grundsätzlich beträgt die Abschreibung für Gebäude 2% pro Jahr. Grundstücke können nicht abgeschrieben werden.
• Abstandszahlungen können Werbungskosten sein, wenn sie der vorzeitigen Räumung des Mietobjekts dienen.
• Anbau: Aufwendungen hierfür sind grundsätzlich Herstellungskosten, also nur im Rahmen der Abschreibungen für das Gebäude zu berücksichtigen. Weiteres s. Ausbau/Umbau/Erweiterung.
• Anzeigen können Werbungskosten sein, wenn sie dazu dienen, einen Mieter zu finden und nicht in Zusammenhang mit dem Verkauf des Mietobjekts stehen.
• Arbeitsmittel sind Werbungskosten, wenn sie der Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dienen. Arbeitsmittel können sein: Papier, Drucker, Toner, Laptop, Aktentasche, Schreibtisch, etc..
• Ein Arbeitszimmer stellt in der Regel keine Werbungskosten dar.
• Beiträge zum Haus- bzw. Grundbesitzerverein sind Werbungskosten.
• Eine Bausparvertragsabschlussgebühr kann Werbungskosten darstellen, sofern das Bauspardarlehen für ein vermietetes Objekt verwendet wird.
• Bewirtschaftungskosten, z.B. Fahrstuhlbenutzung, Heizung, Wassergeld Schornsteinfeger, Straßenreinigung, Hausstrom, Hausmeister, Hausversicherungen etc. sind Werbungskosten. Werden diese Kosten umgelegt, zählen die Umlagen zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
• Diebstahl: Die Aufwendungen für Ersatzbeschaffung gestohlener Einbauteile gehören zu den Werbungskosten. Bei Sachschaden am Mietobjekt führen die Reparaturmaßnahmen zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand.
• Eigenleistungen stellen ersparte Aufwendungen dar und gehören nicht zu den Werbungskosten. Das hierbei verwendete Material zählt aber zu den Werbungskosten.
• Erbbaurecht: Erbbauzinsen sind bei einer Vermietung des Gebäudes im Zeitpunkt des Abflusses als Werbungskosten abzugsfähig; beachte aber § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG.
• Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn die Baumaßnahme die Wesensart des Gebäudes nicht verändert wird, das Grundstück lediglich in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten wird und die Aufwendungen regelmäßig in ungefähr gleicher Höhe wiederkehren; für diese Fälle gibt es eine Verteilungsmöglichkeit auf zwei bis fünf Jahre.
• Aufwendungen für Fachliteratur stellen Werbungskosten dar.
• Fahrtkosten: Aufwendungen für Fahrtkosten stellen Werbungskosten dar, wenn sie im Zusammenhang mit Erhaltungsaufwendungen oder Besichtigungsfahrten zum Mietobjekt stehen.
• Aufwendungen für eine Photovoltaikanlage stellen grundsätzlich Herstellungskosten für ein eigenes Wirtschaftsgut dar und dienen einer gewerblichen Nutzung.
• Kursverluste aus einem Fremdwährungsdarlehen stellen keine Werbungskosten dar.
• Gartenpflege: Aufwendungen für die Instandhaltung des Gartens, die der Mieter mitbenutzen darf, stellen Erhaltungsaufwendungen dar. Für die Herstellungskosten der Gartenanlage sind Abschreibungen auf die Dauer von zehn Jahren vorzunehmen.
• Grundbucheintragung: Kosten für die Eintragungen im Grundbuch stellen Werbungskosten dar, sofern sie mit der Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld im Zusammenhang steht.
• Die Grundsteuer gehört zu den Werbungskosten. Bei Umlage auf die Mieter im Rahmen der Bewirtschaftungskosten ergeben sich für den Vermieter wieder Mieteinnahmen.
• Gutachter: Kosten für die Erstellung eines Gutachtens stellen Werbungskosten dar, wenn sie im Zusammenhang mit Erhaltungsaufwendungen stehen. Fallen sie beim Erwerb eines Grundstücks an, zählen sie zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten.
• Hausmeister: Die Kosten eines Hausmeisters stellen Werbungskosten dar.
• Instandhaltungsrücklagen nach § 16 Abs. 2 WEG führen erst bei Verausgabung durch den Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen zum Werbungskostenabzug.
• Kontoführungsgebühren: Für ein Mietkonto oder bei einem gemischten Girokonto die auf die Vermietungsvorgänge – wie Mieten, Reparaturaufwendungen, Zinszahlungen – entfallenden Kosten sind Werbungskosten. Ggf. ist eine Aufteilung erforderlich.
• Leerstand: Bei einem vorübergehenden Leerstand sind Werbungskosten anzunehmen. Sollte der Leerstand länger andauern, sind entsprechende Nachweise über die Vermietungsabsicht zu führen.
• Maklerprovision: Fallen sie beim Erwerb eines Grundstücks an, zählen sie zu den Anschaffungsnebenkosten. Werbungskosten sind bei der Vermittlung von Mietern gegeben.
• Mietrückzahlung: Zahlt der Vermieter bereits vereinnahmte Mieten zurück, handelt es sich um Werbungskosten.
• Mieträumungskosten stellen grundsätzlich Werbungskosten dar.
• Möbel: Aufwendungen für Einbaumöbel gehören grundsätzlich nicht zu den Gebäudeherstellungskosten. Wird eine Wohnung möbliert vermietet, bilden die AfA auf die Möbel Werbungskosten.
• Planungskosten: Vergebliche Planungskosten gehören dann nicht zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn das ursprünglich geplante und das später errichtete Gebäude nach Zweck und Bauart völlig voneinander abweichen.
• Prozesskosten im Zusammenhang mit Mieterstreitigkeiten, mit der Finanzierung oder mit Handwerkern, z.B. wegen Reparaturen oder Räumungsklagen, sind Werbungskosten.
• Beiträge zu einer Risikolebensversicherung sind nicht als Werbungskosten, sondern nur beschränkt als Sonderausgaben abzugsfähig.
• Aufwendungen für Schadensersatz zählen zu den Werbungskosten, wenn ein Zusammenhang mit dem Mietobjekt besteht, z.B. wegen Werkvertrag im Zusammenhang mit Reparaturen, vertragsbedingte Streitigkeit mit Mietern oder in Form von Vertragsstrafen mit Architekten.
• Schönheitsreparaturen zählen zu den Werbungskosten, soweit tatsächlich vom Vermieter und nicht vom Mieter getragen.
• Schuldzinsen gehören zu den Werbungskosten, wenn sie mit dem Mietobjekt im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen – soweit sie mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, das Darlehen zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und auch tatsächlich hierfür verwendet worden ist.
• Steuerberatungskosten sind als Werbungskosten abzugsfähig, wenn und soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfallen.
• Umbaukosten sind unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung (nachträgliche) Herstellungskosten – neben Anbau und Aufstockung – auch gegeben, wenn nach Fertigstellung des Gebäudes seine nutzbare Fläche – wenn auch nur geringfügig – vergrößert wird. Auf die tatsächliche Nutzung, sowie auf den etwa noch erforderlichen finanziellen Aufwand für eine Fertigstellung zu Wohnzwecken, kommt es nicht an.
• Umsatzsteuer: Die vom Vermieter an das FA abzuführende Umsatzsteuer-Zahllast bildet Werbungskosten. Die abzugsfähige Vorsteuer aus Anschaffungs-/Herstellungskosten bzw. Erhaltungsaufwendungen gehört ebenfalls zu den Werbungskosten.
• Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann Werbungskosten sein.
• Verwaltungskosten stellen Werbungskosten dar (z.B. Gebühren für Müllabfuhr, Schornsteinreinigung u.ä. sowie die Grundsteuer, Büro-, Porto- und Telefonkosten und Kosten für einen Verwalter).
• Werkzeug: Aufwendungen für Werkzeuge sind Werbungskosten, ggf. durch AfA zu verteilen, soweit sie der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung eines Mietwohngebäudes dienen. Beispiele hierfür wären: Spaten, Bohrmaschine, Stichsäge, Akkuschrauber, etc.
• Zweitwohnungssteuer: Die Zweitwohnungssteuer ist, mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil, als Werbungskosten abziehbar.

Mike Gottstein, Steuerberater
Fachberater für Gesundheitswesen (IBG GmbH/HS Bremerhaven)

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